读者来信

　　编辑您好！

　　几年前，我买了一套面积为126平方米的房子，房子的物业费每月每平方米1.2元。房子装修以后，我和家人几乎没怎么住，只有过年时才会去小住几天。刚开始，我也按时缴纳了物业费。

　　但是，近来，物业的服务水平一直没有提上来，比如小区大门常年敞开，所有人都能自由出入；楼梯间安全通道被占用；电动车随意停放等。从用电量来看，我从2019年1月至2024年10月期间的电费共计39.5元，几乎等于是空置了。请问，像我这种几乎没有享受到物业服务的业主，可以拒绝交物业费吗？

　　湖南 刘先生

　　为您释疑

　　刘先生您好！

　　业主与物业公司的关系，本身是一个合同关系，无论前期物业服务企业还是经业主大会决议聘请的物业服务企业，都与业主成立了一个法律拟制的物业服务合同关系。在新房购房时，开发商往往需要业主签署一份前期物业服务合同，这份前期物业服务合同关于物业费的约定，通常被认定为有法律约束力。

　　实践中，人们有两个常见误区，一个是认为“开发商=物业公司”，另一个是误认为“没有接受物业服务=物业公司没有服务”。万博体育下载民法典第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”这就导致，大量的案件根据这一条规定，判决拒交物业费的业主败诉。

　　近年来，随着房地产市场的不断发展，房屋空置现象越来越普遍，物业费缴纳争议频发。虽然目前司法实践仍然坚持以判业主败诉为基本现状，但有些地方出现地方条例，规定空置房屋的业主有权按照一定比例享有减免物业费的权利。

　　此外，由于物业公司是面对整个小区的，而物业服务作为一种服务，本身很难量化标准，这就导致一般业主以物业公司违约，未按照约定的标准提供服务，往往举证困难而面临败诉后果，因此，还需要进一步完善如何管好物业公司，督促物业公司提供更为专业和积极的服务。依法成立业主委员会可以使这些纠纷更容易得到解决。

　　广东耀文律师事务所律师 张爱东