□ 本报记者 丁国锋

　　□ 本报通讯员 于颖

　　随着城镇化进程的加速推进，江苏省江阴市规范化、封闭式住宅小区如雨后春笋般涌现。在物业服务行业蓬勃发展的同时，小区环境脏乱差、车辆违停乱放、业主拖欠物业费等现象屡见不鲜，各类矛盾纠纷愈演愈烈。

　　为此，江阴法院立足审判实践，突出源头预防、前端化解，在多方联动、诉前调解、补足短板上创新举措，着力形成物业纠纷审判的“江阴经验”，为打造基层善治新样本贡献法治力量。

　　据悉，江阴法院近三年物业纠纷收案数大幅下降，2022年、2023年分别收案521件、705件，2024年前三个季度收案仅103件。

　　办理一案规范一方

　　敔山湾坐落于江阴市中心城区与东部三大经济区——江阴国家高新区、云亭街道、周庄镇的交界处，是一个环境优美、高楼林立的高端居住区。但随着楼盘的不断开发和入住居民的逐渐增多，涉物业矛盾纠纷与日俱增。

　　2023年5月的一个周末，周庄人民法庭选取三起争议较大、矛盾复杂的案件，在敔山湾新城核心区首创瑞府小区公开开庭审理，吸引物业代表、业主代表、公安民警、街道社区干部群众等70余人旁听。

　　庭审结束后，审判法官跟随被告业主、物业负责人、业主代表和街道、社区负责人察看小区现场，就案件涉及的矛盾纠纷再次深入沟通，对症下药提出解决办法，力促属地相关职能部门及时整改到位。经调处，被告业主的烦心事解决了，久拖不付的物业费也履行了。

　　一案结，百案解。面对逐年攀高的物业纠纷案件，江阴法院充分发挥“司法审判+普法宣传”作用，同月启动物业纠纷巡回法庭。自此，法庭搬进小区，物业纠纷在家门口就能得到有效化解。“我们定期选取类型化、示范性的典型案件，到物业费收费率较低的小区常态化开展巡回审判工作，增强类案的辐射效应，达到‘办理一案、教育一片、规范一方’的法律效果。”江阴市人民法院党组书记、院长陆晓燕说。

　　针对部分物业矛盾纠纷多头交叉、涉及部门多、调处难度大等特点，江阴法院探索出一条“府院联动、多元联调、社会联治、和谐联创、幸福联享”的物业解纷新路径。2024年5月，物业纠纷调裁中心正式揭牌成立。当物业纠纷审理过程中出现棘手的“老大难”问题时，审理法官在与当事人充分沟通的基础上，厘清影响矛盾纠纷化解的难点堵点，通过调裁中心及时反馈至住建部门、镇街、社区等，进而调动相关职能部门加强对物业公司的指导、管理和监督，通过信息共享、资源共联、难题共商，合力化解矛盾纠纷。

　　打造调解品牌集群

　　物业纠纷案件居高不下，法官分身乏术如何破局？不少基层法院都面临案多人少的困境，为此，江阴法院充分发挥人民调解“第一道防线”作用，联手市司法局、云亭街道成立物业纠纷调解委员会，会集一批“法律明白人”凭借“人头熟、手面宽”的优势，积极做通当事人的思想工作，将纠纷矛盾有效遏制在萌芽状态。

　　为不断推进人民调解员队伍专业化、规范化建设，2023年12月，江阴法院“法官+工作站·智慧云法庭”揭牌成立。依托这一平台，周庄人民法庭法官黄静宇向全市110余名人民调解员开展物业纠纷调解培训，为矛盾纠纷防范在源头、化解在一线提供专业指导和法律服务。

　　同时，江阴法院找准司法服务基层治理的结合点，与镇街深度融合，鼓励基层干部走进法庭参与案件调处实践，推动“双进”工作模式提档升级。

　　在江阴市周庄镇周西村可以看到，以“全国优秀法官”陈教智命名的网格法官工作室内人来人往。当事人围桌而坐倾吐心声，经法官释法明理，许多当事人由针锋相对变握手言和，物业矛盾纠纷也迎刃而解。“实践中，对于一般物业服务纠纷，我们充分发挥业主委员会的自治功能，引导当事人先行协商解决；自行协商不成的，由物业纠纷调解委员会或法官工作室调解；调解不成的方进入诉讼程序。”陈教智介绍说。

　　自物业纠纷调解委员会成立以来，周庄人民法庭已组织辖区人民调解员旁听庭审、观摩调解、线上培训、业务研讨等共计8次，调解委员会现已成功调解物业纠纷62件。

　　聚焦短板精准施策

　　司法建议是人民法院参与社会治理的治本“良药”，其核心在于不仅要“精准把脉，开出良方”，更要“有建有纳，落地有声”。

　　2024年3月，江阴法院结合近五年审判实际，就物业服务违法转包现象严重、业主对物业服务存在认识误区、物业服务企业不当催费激化矛盾、业主委员会功能不彰等问题向江阴市住建局提出司法建议。此后，市住建局复函，一一回应法院提出的问题及建议。

　　江阴市人民政府印发《江阴市住宅小区物业管理水平全面提升行动实施方案》，就健全工作机制、梳理摸排突出问题、自治管理等方面推进工作，力促形成“业主自治有序、政府监管有力、行业自律有章”的工作格局。据统计，目前江阴市业主自治组织覆盖率已达100%。

　　在当地一些小区公告栏内，常能看到这样一则告示——《小区业主理性维权倡议书》，其中总结了业主拒交物业费的六大误区，倡导小区业主理性维权、合理维权。这是江阴法院归纳整理物业纠纷案件，深刻剖析典型、共性问题后作出的总结。

　　此外，江阴法院专门针对物业服务企业推出《物业服务企业法治体检表》，要求相关企业对照表中罗列的常见不规范问题，寻短板、补缺漏，进一步规范、提升服务，从源头上预防化解物业纠纷。