【大河财立方 记者 朱娟】房子“以旧换新”的队伍再扩大。

　　4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。其中提到，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

　　鼓励房子“以旧换新”是多地提高楼市活跃度的一个“大招”。去年6月以来，已有淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等超10个城市开启了房产“以旧换新”，试图解决老百姓卖不掉旧房、换不到新房的问题。

　　为何要实施购房“以旧换新”？“以旧换新”具体如何操作？已推行政策的城市实际效果又如何？

　　全国多地楼市推“以旧换新”

　　房子“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。

　　多城接力推进房子“以旧换新”的背景是，房地产市场供求关系的重大改变。根据国家统计局数据，2023年，全国新建商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。新建商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

　　新房市场疲软的同时，二手房挂牌量持续攀升。以郑州为例，在贝壳找房、诸葛找房上，郑州市当前的二手房源挂牌量分别为12.8万套、12.6万套。而据此前数据，2022年6月底时贝壳找房上郑州的二手房源约为7.9万套。

　　二手房挂牌量增加，一定程度上说明了改善需求的换房意愿比较强烈，但也增加了房产变现的难度。为了破解新房销售和二手房难卖困境，越来越多的城市开始寻找症结，并试图“对症下药”。

　　鼓励房子“以旧换新”成为多地推广的一个重要手段。据统计，自去年6月以来，已有淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等超10个城市开启了房产“以旧换新”。

　　“当前，房地产市场的一大变化是，居民的支付能力受关注，因此，如何挖掘有支付能力的购房者是近两年各地营销部门所关注的一大问题，而通过房子‘以旧换新’的操作，能够让有房产的家庭通过换房来提高新房去化，突破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。”易居研究院研究总监严跃进对大河财立方记者说。

　　“以旧换新”有哪些操作模式

　　房子“以旧换新”具体如何操作，不同城市、不同楼盘并不相同。

　　以郑州为例，“卖旧买新、以旧换新”的方式有两种：一是郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。先行在金水区、郑东新区等区域进行试点。二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

　　对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。

　　在中指研究院万博体育下载公司总经理梁波涛看来，国资入场是此次郑州“以旧换新”政策的一大亮点，一方面为市场化“换房”路径提供补充，增加了购房者“换（购）房”的第二路径选择，有助于提高住房“以旧换新”的效率。另一方面，政策要求城发集团收购二手房要与保障性租赁住房需求相结合，在促进“以旧换新”的同时兼顾保障性租赁住房的建设筹集工作，实现了一举两得的政策效用。

　　在郑州之前，江苏连云港、太仓市也提出了让地方国资兜底收购一批二手房。比如连云港去年10月提出，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。

　　除了国企兜底收购二手房用作保障性住房外，还有中介帮卖、开发商接盘旧房模式。

　　在江苏南通主城区，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

　　浙江省海宁市鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴；扬州新能源房屋开发公司在房交会上也提供两种选择方式，分为“直接置换”和“委托置换”，其中的“直接置换”就是房企收购购房者存量房，购房者购买新房无须等原有房屋卖出即可购得新房。

　　实施层面效果不一

　　部分城市出台房产“以旧换新”政策已有一段时间，实际效果如何？

　　宁波和扬州的市场反应显示，“以旧换新”政策有效地提高了楼市的活跃度。宁波在活动启动后的第一周内，二手房成交量环比上升15%，新房备案量环比上升20%。扬州万科的项目到访量和成交量增长率高达20%。

　　不过也有部分城市的房产中介机构工作人员表示，政策刚出台前几天咨询的人比较多，基本上都是有改善性住房需求的客户，但具体效果还有待观察。

　　“在存量房源较多，供求关系发生重大变化的形势下，国企低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房或人才房使用是合理的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示，不过，受限于财力和债务约束，国企大规模收购实际落地很难，最好的方法是通过市场来匹配供需。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜则表示，现在二手房买卖的问题主要出在库存量过高、价格虚高、交易税费高以及房屋老旧质量差等方面，这些因素都影响了买家的购买意愿，导致二手房市场流通不起来。此外，购买二手房的市场需求不足也是一个重要原因。

　　如何打通楼市置换链条，促进良性循环？李宇嘉建议政府借助公信力和公共职能搭建信息平台，让买卖双方、中介机构能够通过信息平台获得真房源、真客户、真价格，从而更好地匹配需求和供应，降低交易的沟通成本、信息成本和交易成本。

　　“同时，政府应该对新房和存量房源进行公共配套补短板和老旧小区改造工作，从而提高这部分房源的可居住性和居住的舒适度，最后借助市场的力量完成存量房的交易和与新房的循环。”李宇嘉表示。